こんな時はどうする？
みなさまから多く寄せられる疑問・質問を紹介します。
ご相談前の参考にどうぞ。
不動産登記編
- マイホームを建てました。登記は必ずしなければいけませんか。
- 住宅ローンを完済しました。金融機関から書類をもらいました。どうすればよいですか。
- 権利証を紛失してしまいました。何か手続きをした方がよいのでしょうか。
- 相続税対策をかねて、妻に不動産を贈与しておきたいのですが、贈与税が心配です。
- 夫婦共有名義にするはずが、夫単有の名義で登記されてしまいました。どうしたらいいですか。
- 社長個人所有の不動産を会社へ売り渡し、会社名義に変えたいと思います。注意点はありますか。
相続・遺言編
- 高齢の父が亡くなりました。不動産の相続登記は、母の相続を待って、まとめてしてもよいでしょうか。
- 養子に行った弟には、父母の相続権はないのでしょうか。
- 遺言書が見つかりました。すぐに開封して良いですか。
- 遺言の内容に反する遺産分割協議は無効ですか。
- 遺言書を書きたいのですが、注意点はありますか。
成年後見編
会社登記編
- 役員変更登記を放置したままになってます。よくないのでしょうか。
- 会社を設立したいのですが、何を決めておけば良いですか
- 会社を設立したいのですが、どの位の費用と時間がかかりますか
- 同じビルの２階から３階へ移転しました。変更登記は必要ですか
不動産登記編
マイホームを建てました。登記は必ずしなければいけませんか。
表題部（建物の構造や床面積等内容を表す部分）の登記については、登記をすることが義務です。しかし、権利部（所有権を表示する部分）の登記については、義務ではなく、登記する・しないは個人の自由です。
所有権の登記は、第３者に主張するためのものです。売買で取得したような場合には、必ず登記が必要になります。売主が２重売買をしてしまい、さらに他の買主が登記を備えると、初めに買ったあなたは、代金を払ったのに、所有権を主張できない！という損害を受けますから、必ず登記をしておいた方がよいでしょう。
住宅ローンを完済しました。金融機関から書類をもらいました。どうすればよいですか。
抵当権の抹消登記をしなければなりません。金融機関の資格証明書の有効期限内（３カ月）に申請しましょう。
権利証を紛失してしまいました。何か手続きをした方がよいのでしょうか。
一度、法務局から交付された権利証は、二度と再発行されません。実印、印鑑証明と共に紛失してしまった場合は、あなたの所有権が勝手に移転されてしまう恐れがありますので、下記のような手続きを検討するとよいでしょう。
- 管轄法務局へ不正登記の防止申出をする
- 最寄りの司法書士会へ届出をする
なお、売却やローン借入に伴う担保設定をする際には、権利証の添付が必要になります。紛失してしまった場合には、司法書士による本人確認情報の作成または事前通知制度の利用が必要になります。
相続税対策をかねて、妻に不動産を贈与しておきたいのですが、贈与税が心配です。
２０年以上連れ添ったご夫婦であれば、夫婦間の贈与について、２０００万円まで、贈与税は発生しません。基礎控除も含めると、総額２１１０万円までの贈与が可能です。相続税対策として有効です。
（参考 国税庁ＨＰ http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm）
夫婦共有名義にするはずが、夫単有の名義で登記されてしまいました。どうしたらいいですか。
所有権の更正登記をすることになります。ただし、前の所有者の協力が必要になることもあり、また、金融機関の抵当権等がある場合には、金融機関の承諾書が必要になります。更正登記が難しい場合、真正な登記名義の回復という手続きもありますのでご相談下さい。
社長個人所有の不動産を会社へ売り渡し、会社名義に変えたいと思います。注意点はありますか。
利益相反行為になりますので、取締役会（取締役会のない会社は株主総会）の承認が必要になります。そして、その議事録が所有権移転登記の必要的添付書類となり、各取締役の実印押印及び印鑑証明書も提出しなければなりません。
相続・遺言編
高齢の父が亡くなりました。不動産の相続登記は、母の相続を待って、まとめてしてもよいでしょうか。
相続登記は義務ではありません。
しかし、長期間放置しておくと、困ることも多くあります。死亡時の住所を証明するために必要な住民票除票や戸籍附票の保存期間は5年でこれを過ぎると廃棄されてしまいます。また、先にご兄弟が亡くなった場合、その配偶者、お子さんとの間で分割協議をする事態が起きることがあります。一緒に育った兄弟姉妹なら譲れるところも、それほど交流のない相続人間では、話し合いが困難になることもあります。
最悪のケースとしては、相続登記をしないでいるうちに、他の相続人の債権者による差押登記等が入ると、自分の法定相続分以外の部分を取得できなくなるということもあります。 特に事情がない限り、相続人間の協議が成立したら、なるべく早く相続登記をすることをお勧めします。
養子に行った弟には、父母の相続権はないのでしょうか。
養子にいった方にも相続権はあります。実親との親子関係が消滅するわけではありません。ただし、家庭裁判所の審判によって成立する特別養子縁組の場合には、実親との関係はなくなってしまうため、養親だけの相続権をもちます。
遺言書が見つかりました。すぐに開封して良いですか。
開封してはいけません。家庭裁判所の「検認」手続きを経る必要があります。勝手に開封してしまうと、５万円以下の過料に処せられます。
なお、公正証書遺言書は、検認の必要はありません。
（参考 裁判所HP http://www.courts.go.jp/saiban/syurui/kazi/kazi_06_17.html）
遺言の内容に反する遺産分割協議は無効ですか。
相続人全員が合意していれば有効です。もちろん、全ての財産を相続した上で、他の相続人に対して贈与を行うことも可能ですが、贈与税等の費用と時間がかかるので、はじめから遺産分割協議により分割した方が簡単です。
遺言書を書きたいのですが、注意点はありますか。
遺言は、書き方が法定されており、不備のある遺言は無効になる恐れがあります。遺言の種類には、大きくわけて３つあり、自筆証書遺言・秘密証書遺言・公正証書遺言とありますが、最も安全確実な方法が、公証役場で作る公正証書遺言です。
それでも自分で書いてみたい、という方は、下記の点に注意して書いてみて下さい。
- 全文を自筆で書くこと（×パソコン）
- 日付を書くこと（×６月吉日）
- 署名すること
- 押印すること（実印が望ましい）
- 複数枚にわたるときは、ページ境目にも押印すること
- 完成したら封筒に入れ、遺言書に押した印と同じ印で封印すること
- ２人以上の人が共同で遺言をすることはできない（×夫婦で１つの遺言）
成年後見編
痴呆症の母と遺産分割協議をして、不動産を母一人に相続させたいのですが。
ただいま制作中です。
成年後見申立には、どの位の費用と時間がかかるのですか
ただいま制作中です。
成年後見申立には、どんな書類が必要ですか
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会社登記編
役員変更登記を放置したままになってます。よくないのでしょうか。
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会社を設立したいのですが、何を決めておけば良いですか
ただいま制作中です。
会社を設立したいのですが、どの位の費用と時間がかかりますか
ただいま制作中です。
同じビルの２階から３階へ移転しました。変更登記は必要ですか
ただいま制作中です。